Cambios en la tributación de inmuebles

La Ley 11/2021 de 9 de Julio, de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, trae importantes novedades para el sector inmobiliario en materia de impuestos.

La Administración Tributaria parece dar por hecho que todo el mundo evade impuestos cuando declara una transmisión inmobiliaria (y nada más lejos de la realidad, pues lo que se esconde detrás es un afán recaudatorio que raya lo confiscatorio), acaban de encontrar la solución, creando el “Valor de Referencia” de todos los inmuebles de España.

El objetivo es doble: por un lado, corregir las decisiones del Tribunal Supremo que en sus más recientes sentencias viene diciendo que el mecanismo de comprobación de valores utilizado por la Administración no es correcto, porque se requiere la INSPECCIÓN FISICA para poder evaluar con criterio el valor real del inmueble en cuestión. Concretamente dice que el valor comprobado debe ser un acto MOTIVADO, SINGULARIZADO y fruto DEL EXAMEN DEL INMUEBLE.

Y claro, esto supone que el perito de la Administración debía visitar el inmueble y comprobar el estado físico del mismo.

Ahora, el Catastro, en base a las operaciones de compraventa reales, va a establecer unas zonas homogéneas de valoración y un mapa de valores asignando módulos de valor medio. Es cierto que conocen el valor real de todo lo vendido, pero lo que no conocen es el estado físico concreto de cada inmueble, y sin ese conocimiento, es imposible fijar un precio correcto.

Así que, dentro de esa zona específica, todas las viviendas valdrán lo mismo por m2. Da igual que estén reformadas o no; que la orientación sea norte o sur; que den a un patio de manzana o a la calle; que en un bloque se hayan eliminado barreras y en otros no, etc.

En una palabra, para los que llevamos muchos años trabajando en este sector, es básico, antes de fijar un precio de venta, realizar una visita al inmueble y recoger todas sus características que son únicas.

¿Y a las entidades financieras, qué valor les servirá de referencia para conceder un préstamo hipotecario?. ¿El valor de referencia, o el que les diga el perito tasador?. Obviamente, será este último el que les servirá de base para la concesión del préstamo.

Así, lo que resulta válido para algo tan importante como la concesión de una hipoteca, no vale para pagar impuestos, porque si el resultado de esa tasación es inferior al valor de referencia, el contribuyente deberá pagar impuestos en base a ese valor y no por el valor real de mercado que arrojará la tasación realizada.

Decimos que el objetivo es doble, así que también se busca con este método acabar con la gran cantidad de litigios derivados del método de comprobación de valores que se viene utilizando hasta ahora, aunque esto lo iremos viendo con el tiempo.

Aunque dan por hecho, y por desgracia así será, que muchos contribuyentes “indefensos” terminarán pagando y callando.

No obstante, conviene saber que hay vías (no lo han puesto fácil) para defenderse y recurrir la liquidación cuando se considere que no resulta adecuada al valor real del inmueble. Pero eso sí, primero pagar y luego recurrir. Como normalmente la Administración, no suele admitir los recursos de reposición, no quedará otra vía que recurrir ante los TRIBUNALES ECONÓMICO ADMIINISTRATIVOS, porque estos no estarán vinculados por los informes que elabore el Catastro, y en esta instancia sí se podrán presentar pruebas periciales que acrediten el verdadero valor de las cosas.

 

Javier Caudillo Sarasa.

 

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