Nueva Ley Hipotecaria

El pasado 16 de Junio de 2019 entró en vigor esta Ley conocida por todos como la nueva Ley Hipotecaria. Una Ley que presenta importantes novedades, tanto para el prestamista “el Banco”, como para el prestatario “en este caso el comprador de la vivienda”, que vamos a resumir en este artículo.

Una de las “novedades” es que la entidad tiene la obligación de “evaluar a fondo” a su cliente antes de conceder la operación. Y que, en caso de denegación, debe explicarle por escrito las causas.

Otra importante novedad es que se aclara definitivamente como han de repartirse los gastos entre el Banco y el Cliente, que viene recogido en el artículo 14, normas de transparencia, apartado e).

–      El prestatario (Cliente) pagará solamente el coste de la tasación.

–        Y la entidad financiera todo lo demás:

o      El Notario.

o      El Registro.

o      Y El Impuesto Actos Jurídicos Documentados.

El coste de las copias de la escritura, las paga quien las solicite.

El nuevo papel que ha de jugar el Notario, recogido en el artículo 15, en cuanto a la información que debe recibir del Banco y transmitir al Cliente, es otra de las novedades de la Ley, ya que diez as antes de la firma del préstamo, la entidad financiera debe enviar al Notario elegido por el Cliente toda la documentación exigida, mediante dos modelos tipo:

La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). La FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).

La información contenida en la FEIN se considera oferta vinculante para la entidad financiera.

La operativa es la siguiente: el prestatario (Cliente) debe comparecer ante el Notario para que éste le informe de todos los aspectos relacionados con el préstamo. El Notario levantará Acta (que no tiene coste para el prestatario) que debe ser expedida, como tarde, el día anterior al previsto para la firma del préstamo. Sin el Acta expedida no se puede firmar el préstamo, sea éste hipotecario, o personal, siempre que sea para la adquisición de vivienda o cualquier otro derecho real.

Otras novedades que trae la Ley están relacionadas con las Ventas vinculadas y combinadas, que están prohibidas con excepciones. En el caso de los seguros, la entidad financiera debe aceptar pólizas alternativas a la que ellos hayan ofertado.

En cuanto a los tipos de interés, saber que las cláusulas suelo están prohibidas, y que el tipo de interés no puede en ningún caso ser negativo.

Sobre el reembolso anticipado, el prestatario (el Cliente) deberá soportar, como máximo, estas comisiones:

Para préstamos con tipo de interés variable:

–          En los primeros 3 años de vida del préstamo:  máximo el 0,25% de lo reembolsado.

–          Y en los 5 primeros años: máximo el 0,15% de lo reembolsado.

–  En el caso de novaciones para cambiar el tipo de interés de variable a fijo:

o    En los 3 primeros años: 0,15%.

o    Pasados estos 3 primeros años: 0%.

–      Caso de novación con subrogación a otra entidad: mismas condiciones.

Para préstamos con tipo de interés fijo:

–      En los primeros 10 años: 2% de lo reembolsado.

–      Pasados estos 10 años: 1,50% de lo reembolsado.

Sobre el vencimiento anticipado del préstamo y la ejecución hipotecaria, el Banco solo puede declarar el préstamo vencido en estos supuestos:

o  Durante la mitad de la vida del préstamo, si el importe vencido es el equivalente al 3% del capital prestado, o 12 cuotas.

o  Y durante la segunda mitad de la vida del préstamo, el equivalente al 7% del

capital prestado, o 15 cuotas.

Hasta ahora el banco podía ejecutar la hipoteca con solo 3 cuotas vencidas.

Y por último tenemos el interés de demora que se fija añadiendo al tipo pactado en el préstamo 3 puntos.

 

Nos vemos en el próximo post.

Javier Caudillo Sarasa.

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